Erbengemeinschaft Grundstück
Erbengemeinschaft mit Grundstück - welche Optionen für die Erben bestehen?
Eine Erbengemeinschaft mit Grundstück entsteht, wenn nicht nur ein Erbe das Erbe antritt. Sie ist häufig das Ergebnis ungeregelter Erbfälle, bei denen der Erblasser keine testamentarischen Verfügungen getroffen hat und der gesetzliche Erbfall eingetreten ist. Die Miterben finden sich in einer rechtlichen Zwangsgemeinschaft wieder und müssen gemeinsam darauf hinarbeiten, die Erbengemeinschaft aufzulösen. Erst dann wird es für alle Beteiligten möglich, zu einer Auszahlung des Erbes zu kommen. Eine große Herausforderung für die Erben, weil sie bis zur Erbauseinandersetzung Grundstück/Immobilie gemeinschaftlich verwalten müssen. Konflikte sind nicht auszuschließen. Die einzelnen Erben können sehr unterschiedliche Interessen haben. In diesem Beitrag geht es um die Klärung der rechtlichen Lage und die möglichen Handlungsoptionen, um mit der komplexen rechtlichen Situation am besten fertig zu werden. Wer sich als Erbe in einer Erbengemeinschaft von Experten begleiten lässt, hat eine bessere Ausgangsposition.
Inhalt
Die wichtigsten Punkte in Kürze
- Gehört zum Erbe einer Erbengemeinschaft ein Grundstück, sehen sich die Miterben in einer besonders herausfordernden rechtlichen und praktischen Situation. Es nimmt meist viel Zeit in Anspruch, bis hier eine Erbauseinandersetzung glückt. Weiter erschwert wird die Erbauseinandersetzung, wenn ein Miterbe Grundstück/Immobilie bewohnt oder eine Vermietung/Verpachtung an fremde Dritte vorliegt.
- Einzelne Erben können sich schneller aus der Erbengemeinschaft befreien, wenn sie sich für einen Verkauf ihres Erbanteils entscheiden. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten der Gestaltung. In seltenen Fällen hat der Erblasser die Teilung des Grundstücks für 30 Jahre nach seinem Tod ausgeschlossen. Von dieser testamentarischen Verfügung können die Erben nur abweichen, wenn sie es einstimmig beschließen.
- In der bestehenden Erbengemeinschaft müssen die Miterben gemeinschaftlich Grundstück und Immobilie verwalten. Ebenso sind sie eintrittspflichtig für Verbindlichkeiten. Es kann häufig sinnvoll sein, die Verwaltung an professionelle Dritte zu übertragen, um weitere Konfliktherde auszuschließen. Notverwaltungsmaßnahmen kann ein Erbe allein beschließen.
- Verfügungen über Grundstück und Immobilie müssen die Mitglieder der Erbengemeinschaft regelmäßig einstimmig treffen. Das bedeutet auch, dass ein Miterbe dem Verkauf des Grundstücks seine Zustimmung verweigern kann. Können sich die Erben am Ende nicht einigen, bleibt nur noch die Teilungsversteigerung, um das Erbe auseinanderzusetzen. Diese sollte von allen Beteiligten vermieden werden, weil sie mit Verlusten verbunden ist.
Infobox
Die Erbengemeinschaft mit Grundstück und Immobilie gehört zu den schwierigen Rechtskonstruktionen im Kontext eines Erbfalls. Konflikte sind an der Tagesordnung. Alle Beteiligten sollten unbedingt auf eine einvernehmliche Erbauseinandersetzung, zum Beispiel mit dem Grundstücksverkauf, hinarbeiten. Je früher eine Einigung erzielt werden kann, desto früher können die Miterben den einzelnen Erbanteil realisieren.
Die rechtliche Situation bei der Erbengemeinschaft mit Grundstück
Die Erbengemeinschaft ist eine Gesellschaft zur gesamten Hand. Das bedeutet, alle Erben werden mit dem Erbfall gemeinschaftlich berechtigt und verpflichtet. Erbengemeinschaften haben allgemein einen schlechten Ruf. Da wird es manchem Erben schwerfallen, sich zu entscheiden, ob er das Erbe annehmen oder ausschlagen soll. Für diese Entscheidung hat jeder Miterbe nur sechs Wochen Zeit, nachdem er Kenntnis von dem Erbfall erlangt hat. Eine Erbausschlagung ist möglich. Ob sie auch sinnvoll ist, hängt von den jeweiligen Umständen ab. Bei einer vollständigen Überschuldung des gesamten Erbes, kann es besser sein, auf das Erbe zu verzichten. Denn die Erben in der Erbengemeinschaft müssen auch für Verbindlichkeiten einstehen. Dennoch sollte eine Erbe nicht zu schnell ausschlagen, allein, weil er die Komplikationen mit der Erbengemeinschaft fürchtet. Es gibt weitere Möglichkeiten, sich relativ schnell aus der rechtlichen Zwangsgemeinschaft zu befreien. Hier ist beispielsweise an einen Teilverkauf durch einen Miterben zu denken.
Weitere Komplikationen in der Erbengemeinschaft können sich ergeben, wenn Grundstück und/oder Immobilie fremd vermietet oder verpachtet sind. Die Erben sind durch den Todesfall Rechtsnachfolger geworden. Damit treten sie in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Der Mietvertrag endet nicht, weil es eine Rechtsnachfolge gegeben hat. Auch ein Sonderkündigungsrecht der Erben besteht nicht. Wollen die Erben ein Mietverhältnis ordnungsgemäß kündigen, müssten sie ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Hier mag man sofort an Eigenbedarf denken, der aber regelmäßig schwierig darzustellen ist. Kommt der Mieter weiterhin seinen Pflichten nach, scheidet auch eine fristlose Kündigung aus.
Die Verwaltung eines Grundstücks durch die Erbengemeinschaft
In der Erbengemeinschaft entscheiden die Erben gemeinsam über alle Angelegenheiten, die Grundstück und Immobilie betreffen. Sie sind alle dazu verpflichtet, das Grundstück zu verwalten. In der Praxis übertragen die Erben regelmäßig die Verwaltung einem Erben, wenn dieser beispielsweise auf dem Grundstück lebt. Sinnvoll kann es auch sein, eine dritte professionelle Partei mit der Verwaltung zu beauftragen. Diese Lösung gewährleistet regelmäßig, dass Grundstück und Immobilie sachgerecht verwaltet werden und verringert die Wahrscheinlichkeit weiterer Konflikte über Verwaltungsangelegenheiten. Verfügungen und sämtliche Entscheidungen über relevante Angelegenheiten müssen einstimmig beschlossen werden. Das gilt etwa für einen Grundstücksverkauf. Notverwaltungsmaßnahmen kann auch ein Miterbe allein beschließen. Hier genehmigen die restlichen Erben die unaufschiebbaren Maßnahmen nachträglich.
Erbengemeinschaft, Formalien und Kosten
Mit dem Todesfall muss das Grundbuch berichtigt werden. Die Erben müssen die Eigentumsumschreibung veranlassen. Dafür fallen keine Kosten an. Voraussetzung für die Kostenfreiheit ist, dass die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers vorgenommen wird. Eingetragen wird als Eigentümer die Erbengemeinschaft.
Mit Kostenfreiheit dürfen die Miterben bei der laufenden Verwaltung nicht rechnen. Sie haben für diese Kosten einzustehen. Das gilt auch für Kreditraten, wenn das Grundstück belastet ist. Ebenso für alle weiteren Kosten, die mit einem Grundstück/einer Immobilie anfallen.
Die Nutzung von Grundstück und Immobilie
Noch vor der Erbauseinandersetzung können die Erben das Grundstück nutzen. Sie können das gemeinschaftlich tun, indem sie es beispielsweise verpachten oder vermieten. Nicht selten kommt es vor, dass einer der Miterben noch auf dem Grundstück lebt. Hier sind es häufig Ehepartner oder Kinder, die eine Immobilie auf dem Grundstück nutzen. Nach der Situation im einzelnen Fall muss die Erbengemeinschaft zu einem Einvernehmen kommen, wie sich die Nutzung des Grundstücks weiter gestaltet. Anstelle einer Nutzung kann auch der Verkauf von Grundstück und Immobilie angestrebt werden. Hier steuert die Erbengemeinschaft auf die Erbauseinandersetzung zu. Für den Verkauf kommen unterschiedliche Varianten in Betracht.
Der Verkauf eines Grundstücks in der Erbengemeinschaft
Es ist möglich, dass einzelne Miterben ihren Erbanteil verkaufen. Das ist auch während der noch bestehenden Erbengemeinschaft eine Option. Sie können dabei ihren Erbteil an fremde Dritte verkaufen oder in unterschiedlichen rechtlichen Konstruktionen an Miterben übertragen. Hier besteht in der Erbengemeinschaft über ein Grundstück mit einem Teilverkauf eine Möglichkeit, für einzelne Miterben zügig aus der Erbengemeinschaft herauszukommen und den Erbanteil zu realisieren. Zu bedenken ist, dass die Miterben ein Vorkaufsrecht von zwei Monaten haben, wenn der verkaufswillige Erbe plant, an fremde Dritte zu verkaufen.
Die Erbengemeinschaft kann sich auch in ihrer Gesamtheit dafür entscheiden, das Grundstück zu verkaufen. Auch dabei ist es möglich, dass ein Erbe Grundstück und Immobilie übernimmt, während er die Miterben auszahlt. Diese Variante wird sich anbieten, wenn ein Erbe die geerbte Immobilie bereits bewohnt und sie weiter nutzen möchte. Die Erben können sich aber auch darauf einigen, das Grundstück an fremde Dritte zu verkaufen.
Die einvernehmliche Entscheidung für den Verkauf ist die weitaus bessere Variante, verglichen mit einer Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe in der Erbengemeinschaft kann jederzeit die Erbauseinandersetzung verlangen. Verweigern sich die übrigen Erben den Verkaufsbemühungen – es reicht ein Erbe, der nicht zustimmt – kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Der aufwendige Prozess der Versteigerung führt immer zu erheblichen Verlusten. In manchen Konstellationen mag es ein Miterbe darauf ankommen lassen, um in der Versteigerung selbst mitzubieten und die Auszahlungen an die Miterben zu drücken. Diese Vorgehensweise ist mit einem hohen Risiko verbunden, weil sich die Ereignisse der Teilungsversteigerung regelmäßig nicht vorhersehen lassen.
Die Erbauseinandersetzung
Keine Erbengemeinschaft ist auf Dauer angelegt. Am Ende steht die Erbauseinandersetzung in der einen oder anderen Form. Erst mit ihr kommt es in der Erbengemeinschaft über ein Grundstück zu einer Auszahlung des Erbes. Was sich zunächst einfach anhört, erweist sich in der Praxis als schwierig. Die Interessen der einzelnen Miterben können sich erheblich unterscheiden. Wer etwa als Miterbe das Grundstück bewohnt, hat kein Interesse an einem besonders hohen Verkaufspreis. Ihm obliegt es in dieser Konstellation, die anderen Erben auszuzahlen. Seine Miterben hingegen wünschen sich einen möglichst hohen Kaufpreis, um möglichst viel Geld aus dem Erbe zu realisieren. Die Erben sollten eine Kompromisslösung finden. Andernfalls droht die Teilungsversteigerung mit den bereits geschilderten Nachteilen und Risiken, weil ein Miterbe die Geduld verloren hat.
Steuerliche Fragen
Relevant ist der Erbfall nicht nur die Frage der Erbschaftsteuer. Auch die Spekulationssteuer mit der Versteuerung des Veräußerungsgewinns kann bei Grundstücken/ Immobilien eine Rolle spielen. Im Fokus steht dabei die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach dem Erwerb des Grundstücks. Diese beginnt nicht erst mit dem Erbfall zu laufen, sondern bereits mit dem Erwerb durch den Erblasser selbst. Die Miterben sollten sich mit der Spekulationssteuer auseinandersetzen, bevor sie die Verkaufsentscheidung treffen.
Fazit: Professionelle Unterstützung einfordern
Die Experten von Wohngold Immobilien sind besonders erfahren in der Bewältigung aller schwierigen Fragen und Prozesse, die mit einer Erbengemeinschaft über Grundstücke verbunden sind. Sichern Sie sich hier von Anfang an professionelle, kompetente Beratung und Begleitung. So erleichtern Sie allen Beteiligten den Umgang mit den komplexen Vorgängen und kommen schneller zu einer sinnvollen Erbauseinandersetzung.
Autor: Marcel Amberge
Nachdem Marcel Amberge „General Management“ an der Cologne Business School studierte, setzte er mit seinem Masterstudium in „Real Estate Management“ an der EBZ Business School den Fokus auf Immobilien, ehe er sich mit seinem eigenen akademischen Immobilienbüro verselbstständigte. Durch Studium, aber auch Berufs- und Privatleben kennt sich Marcel Amberge wie kein anderer in auf dem Immobilienmarkt in Köln, Bonn, Bad Honnef und Umgebung aus und baute sich ein großes Netzwerk wertvoller Kontakte auf. Darüber hinaus ist er Experte für innovative, maßgeschneiderte Marketingkonzepte, exklusive Exposés sowie aussagekräftige Objektbeschreibungen.
