Erbengemeinschaft und Hausverkauf
Erbengemeinschaft und Hausverkauf - wie Sie als Miterbe die Situation am besten bewältigen
Inhalt
Die Erbengemeinschaft ist zu Recht bei Erben unbeliebt. Diese rechtliche Gesamthandsgemeinschaft ist eine Pflichtgemeinschaft, die mit Verwaltungspflichten und der Haftung für Verbindlichkeiten verbunden ist. Es kann sehr lange dauern, bis mit der Erbauseinandersetzung die Erbengemeinschaft aufgelöst und das Erbe verteilt werden kann. Besonders schwierig für alle Beteiligten kann die Situation werden, wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört. Hier steht häufig der Hausverkauf zur Debatte, um die Erbauseinandersetzung durchzuführen und das Erbe aufzuteilen. Nicht immer sind aber alle beteiligten Miterben mit dieser Lösung einverstanden. Wir haben in diesem Beitrag die möglichen Alternativen zusammengestellt, wenn gegen den Willen eines oder mehrerer Miterben eine Nachlassimmobilie verkauft werden soll. Wer sich in einer Erbengemeinschaft mit einer Nachlassimmobilie wiederfindet, sollte von Anfang an alle Alternativen kennen.
Die wichtigsten Punkte in Kürze
- Der Verkauf einer Nachlassimmobilie ist häufig die einzige Möglichkeit, um für die Erbengemeinschaft eine Erbauseinandersetzung und Aufteilung des Erbes zu realisieren. Die Erbengemeinschaft muss sich über den Verkauf einig sein. Nur in dem Ausnahmefall, dass die Immobilie keinen besonderen Wert in einem Gesamterben ausmacht, muss die Entscheidung der Erbengemeinschaft zum Hausverkauf nicht einvernehmlich erfolgen. Dann bestimmt die Mehrheit.
- Ein verkaufsunwilliger Miterbe kann den Hausverkauf blockieren. Zwar kann die Erbengemeinschaft den Verkauf erzwingen, wenn sie eine Teilungsversteigerung beantragt. Diese Lösung ist aber in der Regel mit finanziellen Verlusten für alle verbunden.
- Ist eine Erbengemeinschaft über einen Hausverkauf uneinig, sollten die Beteiligten versuchen, einvernehmliche Lösungen außerhalb des Verkaufs zu finden. In Betracht kommen etwa die Auszahlung eines Miterben oder der Verkauf eines Erbanteils.
- Eine Erbengemeinschaft hat beim Hausverkauf stets den einen oder anderen Notartermin. Im Vorfeld der Verkaufsbemühungen sollte das Grundbuch berichtigt und die Erbengemeinschaft als Eigentümer eingetragen werden. Der gesamte Verkauf des Hauses ist ebenfalls nur unter Beteiligung eines Notars möglich.
- Die Erbengemeinschaft sollte beim Hausverkauf den Steuern besondere Aufmerksamkeit widmen. Überraschend kann insbesondere die Spekulationssteuer sein, deren Voraussetzungen auf die Erben übergehen. Gute Beratung beim Steuerberater, Rechtsanwalt oder Immobilienexperten ist wichtig.
Infobox
Der Verkauf einer Nachlassimmobilie ist für eine Erbengemeinschaft häufig die beste Möglichkeit, weitere Aufwendungen für die Immobilie zu sparen und die Erbauseinandersetzung durchzuführen. Nach Möglichkeit sollten sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft über einen Hausverkauf einigen. Die Einvernehmlichkeit ist bei dieser Entscheidung notwendig. Eine Teilungsversteigerung ist die letzte und verlustreiche Möglichkeit, den Verkauf zu erzwingen.
Das spricht bei einer Erbengemeinschaft für einen Hausverkauf
In ungeregelten Erbfällen oder mit entsprechenden testamentarischen Gestaltungen finden sich Miterben in einer Erbengemeinschaft wieder. Bis zur Auflösung der Gemeinschaft wird das Erbe gemeinsam verwaltet. Schon das ist für viele Beteiligte keine einfache rechtliche und menschliche Situation. Deshalb sind alle Erben daran interessiert, die Erbengemeinschaft möglichst zügig aufzulösen und den Wert des Erbes zu verteilen. Um dies zu erreichen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Einige setzen Einvernehmen voraus, andere wie die Teilungsversteigerung beenden Erbengemeinschaften, bei denen sich die Miterben nicht über die Art der Beendigung einigen konnten. Immobilien verursachen in der Regel einige Probleme im Nachlass für eine Erbengemeinschaft, weil sie sich wertmäßig nicht ganz einfach aufteilen lassen.
Das spricht bei einer Erbengemeinschaft für einen Hausverkauf
Eine Nachlassimmobilie lässt sich nicht so leicht aufteilen wie andere, bewegliche Nachlasswerte. Verfügte der Erblasser beispielsweise über eine Gemäldesammlung, lassen sich meist die verschiedenen Werke auf die Erben aufteilen. Das ist bei einer Immobilie unmöglich. Deshalb erweist es sich in den meisten Fällen als sinnvolle Lösung, die Immobilie zur Erbauseinandersetzung zu verkaufen und den Erlös auf die beteiligten Erben aufzuteilen.
Probleme sind vorprogrammiert, wenn sich einer oder mehrere Miterben gegen den Verkauf aussprechen. Die Entscheidungen sind in der Gesamthandsgemeinschaft gemeinschaftlich zu treffen. Dennoch gibt es eine Möglichkeit, auch gegen den Willen Einzelner einen Verkauf zu betreiben. Allerdings ist diese Variante des Hausverkaufs häufig mit Verlusten für alle Beteiligten verbunden. Deshalb sind die Einigung über Hausverkauf oder Auszahlung einzelner Beteiligte immer noch Königswege.
In der Praxis streiten viele Miterben in Erbengemeinschaften oft jahrelang über die Aufteilung des Erbes, ohne dass es zu einer Auflösung kommt. Theoretisch ist der Zeitpunkt für eine Auflösung gekommen, wenn der Nachlass erfasst ist und Verbindlichkeiten getilgt sind. Jetzt kommt es darauf an, ob sich die Beteiligten über eine Aufteilung des Überschusses nach Abzug der Verbindlichkeiten einigen können. Hier gilt zunächst der Grundsatz, dass teilbare Gegenstände auf einzelne Erben verteilt und unteilbare Gegenstände verkauft werden, um deren Wert aufzuteilen. Grundsätzlich kann jeder Mitarbeiter zu jedem Zeitpunkt die Auflösung verlangen.
Verzögerungen der Auflösung kommen meist bei der Planung der Auflösung auf. Eine Erbengemeinschaft auflösen und Haus und Grundstück wertmäßig aufteilen – das Ziel ist bestimmt, aber wie kommen Sie dahin? Immobilien sind nicht teilbar. Hier muss der Wert durch Verkauf oder eine anderweitige Verfügung aus der Immobilie herausgelöst werden, damit ein erlöster Geldwert aufgeteilt werden kann. Möglich ist das zum Beispiel auch, indem einer der beteiligten Miterben die Immobilie übernimmt und die anderen Erben auszahlt. Eine Problematik besteht häufig darin, zunächst einmal einen realistischen Wert für die Immobilie zu bestimmen, um sich dann über die wertmäßige Verteilung zu einigen.
Der Verkauf der Nachlassimmobilie hat in der Übersicht unter anderem folgende Vorteile:
- Haftungsrisiken aus der Verwaltung und der Instandhaltung der Immobilie werden zeitlich eingeschränkt.
- Die Erbauseinandersetzung und damit Auflösung der Erbengemeinschaft werden möglich.
- Das Risiko für weitere Auseinandersetzungen infolge einer länger andauernden gemeinschaftlichen Verwaltung verringert sich.
- Bei mehreren Immobilien im Nachlass kann das erlöste Geld aus der einen Immobilie zum Erhalt einer eigengenutzten Immobilie eingesetzt werden.
- Ein möglicher langandauernder Leerstand kann vermieden werden, der in der Regel nur den Verfall des Hauses weiter vorantreibt.
Welche Schritte sind für den Hausverkauf nötig?
Der Hausverkauf steht am Ende der Existenz einer Erbengemeinschaft. Er geht mit der Erbauseinandersetzung einher, bei der das Erbe unter den Miterben aufgeteilt wird. Voraussetzung ist deshalb, dass die Erben zunächst die Nachlassverbindlichkeiten festgestellt haben. Können die Nachlassverbindlichkeiten nicht aus eigenem Vermögen getilgt werden, wird der Verkaufserlös auch dafür eingesetzt, sämtliche Darlehen und ähnliche Verpflichtungen abzulösen. Auch etwaige Ausgleichsansprüche unter den Erben selbst gehen in der Feststellung dem Verkauf voraus. Sie können dann ebenfalls aus den Erlösen ausbezahlt werden. Danach kann der Verkauf selbst vorbereitet werden, wenn sich die Beteiligten einig sind.
Verkauft werden kann auf unterschiedliche Art und Weise. Vielleicht kümmern sich einzelne Miterben selbst um den Verkauf oder sie beschließen gemeinschaftlich, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf zu beauftragen. Letzteres ist häufig sinnvoll, weil Auseinandersetzungen zwischen Miterben in einer Erbengemeinschaft nicht selten sind. Die Einbeziehung von Immobilienexperten in den Verkaufsverband hat auch noch weitere Vorteile. Die Beteiligten können sich eine realistische Vorstellung von einem möglicherweise zu erzielenden Kaufpreises machen. Die Höhe des Kaufpreises ist für jeden Beteiligten essenziell, da sich nach ihm sein Erbanteil bemessen wird. Idealerweise einigen sich die Beteiligten vorab auf einen Mindestkaufpreis, den sie von einem Käufer verlangen wollen.
Wichtig ist, dass die Erben der Erbengemeinschaft ihr Eigentum an der Immobilie nachweisen können. Unter Umständen ist dazu ein Erbschein notwendig. Seine Beantragung entfällt, wenn ein Testament oder eine andere letztwillige Verfügung in notarieller Form vorliegen. Ebenso ersetzt ein europäisches Nachlasszeugnis den Erbschein.
Es kann ebenso relevant werden, dass sich die Erbengemeinschaft vor dem Verkauf als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lässt. Wenn ein Immobilieneigentümer verstirbt, wird das Grundbuch unrichtig. Es obliegt der Erbengemeinschaft, es zu berichtigen. Mit der Berichtigung schafft die Erbengemeinschaft eine formell korrekte Grundlage für den weiteren Verkauf. Besonders wichtig ist die Berichtigung im Grundbuch, wenn sich die Verkaufsaktivitäten über eine Zeit lang, vielleicht sogar über Jahre hinziehen.
Am Ende eines Immobilienverkaufs stehen die Zahlung des Kaufpreises und Übertragung des Eigentums im Grundbuch. Grundstücksverkäufe müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar wird sich auch um die Eintragungen im Grundbuch kümmern und kann Maßnahmen ergreifen, um den Kaufpreis vor Zahlung für die Erbengemeinschaft zu sichern.
Kann ein Miterbe, der den Verkauf nicht will, die Verkaufsaktivitäten dauerhaft blockieren?
Die Initiative zum Hausverkauf im Rahmen der Erbauseinandersetzung ist eine gemeinschaftliche Entscheidung. Was passiert, wenn einer oder mehrere Miterben damit nicht einverstanden sind? Hier ergeben sich jetzt mehrere Möglichkeiten:
- 1. Dem verkaufsunwilligen Miterben wird eine Auszahlung seines Erbes angeboten. Dies erfolgt, bevor der Hausverkauf weiter vorangetrieben werden kann.
- 2. Der nicht verkaufswillige Miterbe bemüht sich selbst darum, seinen Erbteil zu verkaufen. Dabei kommt auch ein Verkauf an fremde Dritte in Betracht.
- 3. Über einen Antrag beim Amtsgericht wird die Teilungsversteigerung betrieben. Diese kann auch gegen den Willen einzelner Miterben durchgeführt werden.
Auszahlung von Miterben ohne Hausverkauf
Beteiligte einer Erbengemeinschaft können unterschiedliche Interessen haben, wenn es um die Nachlassimmobilie geht. Vielleicht möchten einzelne Erben die Immobilie im Eigentum der Familie behalten oder die Immobilie selbst bewohnen. Aus ihrer Perspektive wird es dann verständlich, warum sie einen Hausverkauf ablehnen.
Eine Erbengemeinschaft muss den Hausverkauf der Nachlassimmobilie nicht durchführen. Die Beteiligten können sich auch darauf einigen, dass einzelne Miterben ausgezahlt werden und die Immobilie im Eigentum der restlichen Mitglieder als Gemeinschaft verbleibt. Wenn es zu Auseinandersetzungen über einen Hauskauf bei der Nachlassimmobilie kommt, lohnt sich die Verhandlung über die Auszahlung einzelner Miterben. Hier kommt es auf die jeweilige individuelle Situation an. Die Teilungsversteigerung als zwangsweise Durchführung des Hausverkaufs ist immer die schlechteste Lösung.
Der Verkauf des Erbanteils
Wer sich als einziger verkaufsunwilliger Erbe in einer Erbengemeinschaft findet, kann sich auch selbst darum bemühen, seinen Erbteil zu verkaufen. Der Verkauf kann an einen Miterben oder an Dritte erfolgen. Sinnvollerweise wird man den Erbteil zunächst den Miterben anbieten. Auf diese Weise lässt sich viel Zeit sparen, wenn man sich untereinander einig wird. Für die Bewertung eines Erbteils muss eine anerkannte Immobilienbewertung durch einen Gutachter erfolgen.
Die Teilungsversteigerung
Verlangen eine oder mehrere Miterben die Erbauseinandersetzung vor dem zuständigen Amtsgericht, findet am Ende eine Teilungsversteigerung statt. Problematisch an dieser Lösung ist, dass es sich um ein sehr formelles Verfahren handelt, das auch eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Außerdem werden hier häufig Verkaufserlöse erzielt, die weit unter dem eigentlichen Marktwert der Immobilie liegen. Deshalb ist die Teilungsversteigerung nur die letzte Möglichkeit, wenn alle anderen Möglichkeiten zu einer Einigung in der Erbengemeinschaft erfolglos geblieben sind.
Besondere Fälle
Nicht immer folgt die erbrechtliche Situation im Kontext mit einer Nachlassimmobilie den typischen rechtlichen Regelungen und Konstellationen.
Miterben wollen weiter im Haus wohnen
Vielleicht wollen einzelne Beteiligte der Erbengemeinschaft weiter in dem Haus wohnen. Das ist häufig bei Ehegatten der Fall, die sich am Ende mit ihren Kindern in einer Erbengemeinschaft wiedergefunden haben. Im Idealfall finden die Beteiligten eine einvernehmliche Regelung, bei denen die weiter in der Immobilie wohnenden Beteiligten die anderen auszahlen. Hier lässt sich vielleicht auch an eine Finanzierung oder eine Hypothek auf die Immobilie in Betracht ziehen, um die Auszahlung der anderen Beteiligten zu finanzieren.
Besonders komplexe Situationen beim Hausverkauf einer Erbengemeinschaft
Es können einige rechtliche und praktische Fragen ergeben, wenn eine Erbengemeinschaft eine Nachlassimmobilie verkaufen will. Die meisten Beteiligten wissen zum Beispiel nicht, dass Spekulationssteuer fällig werden kann, wenn das Haus in einem bestimmten Zeitraum nach Erwerb verkauft wird. Die Stellung für die zeitliche Bestimmung der Spekulationssteuer wird vom Erblasser an die Erben vererbt. Hier spielt die sogenannte Zehnjahresfrist eine große Rolle. Beteiligte einer Erbengemeinschaft sollten sich bei Rechtsanwälten oder anderen Immobilienexperten dazu informieren. Der Anfall der Spekulationssteuer kann unter bestimmten Umständen umgangen werden, wenn etwa Miterben weiterhin in dem Haus wohnen.
Fazit
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Autor: Simon Kuhlmann
Aufgrund seiner Begeisterung für die Immobilienwirtschaft studierte Simon Kuhlmann zunächst „General Management“ an der Cologne Business School und vertiefte sein Wissen mit dem Masterstudium in „Real Estate Management“ an der EBZ Business School. Darauf aufbauend gründete er sein eigenes akademisches Immobilienbüro. Durch vielfältige Berufserfahrung in Immobiliensparten internationaler Unternehmen entwickelte er sich zum Spezialisten für strategische Planung sowie deren Umsetzung und ist der geeignete Ansprechpartner für fundierte Analysen, Bewertungsgutachten, Kapitalanlagen und Gewerbeimmobilien. Nebenher doziert Simon Kuhlmann an der Hochschule Fresenius in Köln.
