Steuerfreier Immobilienverkauf

Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Der Verkauf einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, bei der es oft um erhebliche finanzielle Summen geht. Eine der wesentlichen Fragen für Immobilienbesitzer ist, unter welchen Voraussetzungen ein steuerfreier Verkauf der Immobilie möglich ist. Die Antwort auf diese Frage ist von verschiedenen Faktoren abhängig, beispielsweise von der Art der Nutzung, der Besitzdauer und der steuerlichen Gesetzgebung. In diesem Beitrag möchten wir Ihnen von Wohngold Immobilien die wesentlichen Informationen zu diesem Thema näherbringen. Bitte beachten Sie, dass diese Information keine steuerliche Beratung darstellt. Wenden Sie sich für eine individuelle steuerliche Einschätzung bitte an Ihren Steuerberater.

Die wichtigsten Punkte in Kürze

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Der steuerfreie Immobilienverkauf wird oft unterschätzt, bietet jedoch erhebliche finanzielle Vorteile, sofern die entsprechenden Bedingungen erfüllt sind. Viele Eigentümer sind sich nicht bewusst, dass sie ihre Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei veräußern können, etwa durch Eigennutzung oder das Einhalten der Spekulationsfrist. Wer diese Möglichkeiten frühzeitig kennt, kann den Verkaufszeitpunkt strategisch planen und dadurch den Gewinn ohne steuerliche Abzüge realisieren.

Ablauf der Spekulationsfrist nach 10 Jahren

Ein wesentlicher Aspekt der Steuerfreiheit beim Immobilienverkauf ist die sogenannte Spekulationsfrist, die in Deutschland in der Regel zehn Jahre beträgt. Folglich bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerfrei, sofern zwischen dem Erwerb der Immobilie und ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.

Die Spekulationsfrist findet Anwendung auf alle Immobilien, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Dazu zählen beispielsweise vermietete Objekte oder Ferienwohnungen. Innerhalb dieser Frist unterliegt der Verkaufsgewinn der sogenannten Spekulationssteuer, die in die Berechnung der Einkommenssteuer einfließt.

Die Frist beginnt nicht zwingend mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags, sondern mit dem Datum des Übergangs der wirtschaftlichen Verfügungsmacht. Dies bedeutet, dass in der Praxis der Übergabetermin von entscheidender Bedeutung sein kann. Nach Ablauf von zehn Jahren entfällt die Steuerpflicht auf den Gewinn vollständig, sodass der Verkaufserlös steuerfrei ist.

Steuerfreiheit durch Eigennutzung – Die 3 Jahres Regel

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie auch ohne Einhaltung der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei erfolgen. Maßgeblich ist hier die Eigennutzung der Immobilie. Die Steuerfreiheit ist gegeben, sofern die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich durch den Verkäufer selbst bewohnt wurde. Diese Regelung wird häufig als „3-Jahres-Regel“ bezeichnet, da sie eine Eigennutzung über drei Kalenderjahre hinweg verlangt. Dabei ist unerheblich, ob die Immobilie bereits im Januar des ersten Jahres bezogen wurde oder erst im Dezember. Maßgeblich ist lediglich, dass die Immobilie durchgängig als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Eine steuerliche Begünstigung ist nur möglich, sofern die Immobilie selbst genutzt wurde. Als selbstgenutzt gelten Immobilien, die vom Eigentümer oder dessen Familie als Hauptwohnsitz genutzt werden. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass die Immobilie in der Vergangenheit auch vermietet war. Maßgeblich ist, dass die letzten drei Kalenderjahre ausschließlich der Eigennutzung dienten.

Beispiel:

  • Kauf der Immobilie im Jahr 2020
  • Vermietung bis November 2022
  • Selbstnutzung ab Dezember 2022 bis Ende 2024
  • Verkauf der Immobilie Ende 2024

In diesem Fall können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen, da die Immobilie im Verkaufsjahr 2024 sowie in den beiden vorangegangenen Jahren (2023 und 2022) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Steuerfreier Immobilienverkauf ab dem ersten Tag

Sollten Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben und es ist nie eine Mieteinnahme erzielt wurden, dann können Sie jederzeit Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen. Eine Eigennutzung der Immobilie liegt vor, wenn Sie selbst oder Ihre unmittelbaren Familienangehörigen, zum Beispiel Ehepartner oder Kinder, die Immobilie durchgehend als Wohnsitz genutzt haben. Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie zeitweise unbewohnt war, solange sie nicht an Dritte vermietet wurde. Auch eine Nutzung als Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie wird als Eigennutzung anerkannt, sofern keine Einkünfte durch Vermietung an Dritte erzielt wurden.

Fazit – Steuerfreier Immobilienverkauf durch kluge Planung

Wie stehen Ihnen bei allen Fragen rund um Ihren Immobilienverkauf zur Verfügung.

In Deutschland gibt es verschiedene Möglichkeiten eine Immobilie steuerfrei zu veräußern. Dabei spielen die Art der Nutzung und die Dauer des Besitzes eine entscheidende Rolle. Bei vermieteten Objekten gilt eine zehnjährige Spekulationsfrist. Der Verkaufserlös kann demnach erst nach Ablauf dieser Zeitspanne steuerfrei vereinnahmt werden. Anders verhält es sich bei der sogenannten 3-Jahres-Regel, die eine Steuerfreiheit ermöglicht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die einfachste Möglichkeit bietet eine Immobilie, die durchgängig selbst genutzt und zu keiner Zeit vermietet wurde. Hier ist der steuerfreie Verkauf jederzeit möglich, unabhängig von der Besitzdauer. Für Eigentümer ergibt sich daraus eine hohe Flexibilität, um den idealen Zeitpunkt für den Verkauf zu bestimmen und den erzielten Gewinn uneingeschränkt für eigene Investitionen oder Vorhaben zu verwenden.

Bei der Planung und Umsetzung eines solchen Verkaufs stehen wir von Wohngold Immobilien Ihnen gerne zur Seite. Unsere Expertise ermöglicht es uns, Sie umfassend über die steuerlichen Rahmenbedingungen zu informieren und die optimale Strategie für den Verkauf Ihrer Immobilie zu entwickeln.

Bitte beachten Sie, dass diese Information keine steuerliche Beratung darstellt. Wenden Sie sich für eine individuelle steuerliche Einschätzung bitte an Ihren Steuerberater.

Autor: Marcel Amberge

Nachdem Marcel Amberge „General Management“ an der Cologne Business School studierte, setzte er mit seinem Masterstudium in „Real Estate Management“ an der EBZ Business School den Fokus auf Immobilien, ehe er sich mit seinem eigenen akademischen Immobilienbüro verselbstständigte. Durch Studium, aber auch Berufs- und Privatleben kennt sich Marcel Amberge wie kein anderer in auf dem Immobilienmarkt in Köln, Bonn, Bad Honnef und Umgebung aus und baute sich ein großes Netzwerk wertvoller Kontakte auf. Darüber hinaus ist er Experte für innovative, maßgeschneiderte Marketingkonzepte, exklusive Exposés sowie aussagekräftige Objektbeschreibungen.

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