Erbengemeinschaft auflösen

Eine Erbengemeinschaft auflösen - wie Sie als Miterbe das beste Ergebnis für sich erzielen können!

Die Auflösung der Erbengemeinschaft ist von Anfang an Ziel dieser rechtlichen Zwangsgemeinschaft, die bei Beteiligung von mehreren Erben entsteht. Deshalb ist sie regelmäßig auch im Interesse aller Erben, für die sich erst mit der Auflösung der Wert aus dem Erbe realisiert. Auch wenn sich die Miterben auf das Ziel der Auflösung verständigen können, kommt es nicht selten zu Auseinandersetzungen über den Weg, der dorthin führt. Eine Erbengemeinschaft auflösen, wenn Haus und Grundstück zum Erbe gehören, erweist sich häufig als besonders komplex. Erzielen die Erben untereinander kein Einvernehmen, kann es zu einer streitigen Teilungsversteigerung kommen. Deshalb sollten alle Beteiligten sorgfältig abwägen, wie sie die Auflösung optimal gestalten.

Die wichtigsten Punkte in Kürze

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Mit der Auflösung der Erbengemeinschaft steuern die Miterben auf die Verteilung des Erbes hin. Gehören zum Nachlass Immobilien, kommt es auf die optimale Gestaltung der Auflösung besonders an. Eine Teilungsversteigerung führt hier in der Regel zu erheblichen Wertverlusten. Alternativen der Auflösung sind attraktiver, es lohnt sich länger zu verhandeln oder Dritte zur Vermittlung einzuschalten.

Was ist das Ziel einer Erbengemeinschaft?

In ungeregelten Erbfällen oder mit entsprechenden testamentarischen Gestaltungen finden sich Miterben in einer Erbengemeinschaft wieder. Bis zur Auflösung der Gemeinschaft wird das Erbe gemeinsam verwaltet. Schon das ist für viele Beteiligte keine einfache rechtliche und menschliche Situation. Deshalb sind alle Erben daran interessiert, die Erbengemeinschaft möglichst zügig aufzulösen und den Wert des Erbes zu verteilen. Um dies zu erreichen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Einige setzen Einvernehmen voraus, andere wie die Teilungsversteigerung beenden Erbengemeinschaften, bei denen sich die Miterben nicht über die Art der Beendigung einigen konnten. Immobilien verursachen in der Regel einige Probleme im Nachlass für eine Erbengemeinschaft, weil sie sich wertmäßig nicht ganz einfach aufteilen lassen.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Auflösung von Erbengemeinschaften?

Streitende Geschwister Erbengemeinschaft
Die Aufteilung eines Erbes geht oft mit jahrelangem Streit einher.

Der Gesetzgeber geht von der Vorstellung aus, dass Miterben die Erbengemeinschaft möglichst schnell auflösen. Sie verschaffen sich einen Überblick über die vorhandenen Werte, begleichen etwaige Schulden und verteilen das Erbe dann auf alle Beteiligten.

In der Praxis streiten viele Miterben in Erbengemeinschaften oft jahrelang über die Aufteilung des Erbes, ohne dass es zu einer Auflösung kommt. Theoretisch ist der Zeitpunkt für eine Auflösung gekommen, wenn der Nachlass erfasst ist und Verbindlichkeiten getilgt sind. Jetzt kommt es darauf an, ob sich die Beteiligten über eine Aufteilung des Überschusses nach Abzug der Verbindlichkeiten einigen können. Hier gilt zunächst der Grundsatz, dass teilbare Gegenstände auf einzelne Erben verteilt und unteilbare Gegenstände verkauft werden, um deren Wert aufzuteilen. Grundsätzlich kann jeder Mitarbeiter zu jedem Zeitpunkt die Auflösung verlangen.

Verzögerungen der Auflösung kommen meist bei der Planung der Auflösung auf. Eine Erbengemeinschaft auflösen und Haus und Grundstück wertmäßig aufteilen – das Ziel ist bestimmt, aber wie kommen Sie dahin? Immobilien sind nicht teilbar. Hier muss der Wert durch Verkauf oder eine anderweitige Verfügung aus der Immobilie herausgelöst werden, damit ein erlöster Geldwert aufgeteilt werden kann. Möglich ist das zum Beispiel auch, indem einer der beteiligten Miterben die Immobilie übernimmt und die anderen Erben auszahlt. Eine Problematik besteht häufig darin, zunächst einmal einen realistischen Wert für die Immobilie zu bestimmen, um sich dann über die wertmäßige Verteilung zu einigen.

Wie kann man eine Erbengemeinschaft auflösen?

Es stehen verschiedene Alternativen für die Auflösung zur Verfügung. In der Regel ist es immer besser, die Miterben einigen sich mit einem Auseinandersetzungsvertrag. Kommt es dagegen nicht zu einer Einigung und einer der Beteiligten erzwingt die Auflösung über eine Teilungsversteigerung, kann für die Erben meist nicht der volle Wert einer Immobilie realisiert werden.

Auseinandersetzungsvertrag

Sie können eine Erbengemeinschaft auflösen, indem sich alle Erben in einem Auseinandersetzungsvertrag über die Aufteilung des Erbes verständigen. Bei Immobilien im Nachlass empfiehlt sich die Beurkundung dieser vertraglichen Gestaltung, damit entsprechende Änderungen im Grundbuch eingetragen werden können. Was sich zunächst einfach anhört, ist regelmäßig ein anspruchsvolles Projekt. Anders als andere Sachwerte lassen sich Immobilien oft nicht auf mehrere Beteiligte aufteilen. Es sei denn, die Miterben strebten an, weiterhin gemeinschaftlich Eigentümer von Haus und Grundstück zu sein. Das wird in den seltensten Fällen der Fall sein, weil viele Erben es vorziehen, den Wert einer Immobilie für sich liquide zu machen.

Teilungsversteigerung

Wenn sich die Miterben einer Erbengemeinschaft nicht auf einen realistischen Preis einigen können, kann einer der Erben die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen. Hier kommt es häufig vor, dass der beantragende Erbe selbst oder über einen Dritten bietet, um sich das Grundstück zu einem günstigen Preis zu sichern. Für die Erbengemeinschaft in ihrer Gesamtheit erweist sich die Teilungsversteigerung häufig als Verlust. Die Beteiligten bekommen weniger als bei einer einvernehmlichen Einigung. Der eigentliche Verkehrswert der Immobilie liegt bei einer Zwangsversteigerung häufig weit über dem ersteigerten Verkaufspreis.

Streitige Auseinandersetzungen Geschwister
In streitigen Auseinandersetzungen kommt es oft zu Anklagen zwischen den Miterben.

Auseinandersetzungsklage

Können sich die Erben nach dem Verkauf oder der Versteigerung eines Grundstücks immer noch nicht über die Aufteilung einigen, kommt eine Erbauseinandersetzungsklage in Betracht. Diese gestaltet sich regelmäßig so, dass einer der Erben die anderen Erben verklagt. Mit der Klage will er die Erbauseinandersetzung jetzt erzwingen. Die Klage ist mit vielen zusätzlichen Kosten verbunden. Es kann auf diese Weise sehr lange dauern, bis die Aufteilung des Erbes erreicht und die Erbengemeinschaft aufgelöst ist.

Abschichtung

Es kommt vor, dass einzelne Erben bereits vor der Auflösung aus der Erbengemeinschaft ausscheiden möchten. Dies ist im Wege der sogenannten Abschichtung möglich. Der betroffene Erbe gibt dann gegen Zahlung einer Abfindung seinen Erbanteil auf, der an die Erbengemeinschaft geht. In vielen Fällen ist es sinnvoll und teilweise sogar notwendig, einen Abschichtungsvertrag notariell beurkunden zu lassen.

 

Erbteil verkaufen: Erbengemeinschaft auflösen ohne Zustimmung der Miterben

Jeder Miterbe darf ohne Zustimmung der anderen Erben seinen Erbteil verkaufen. Auf diese Weise können Sie aus der Erbengemeinschaft ausscheiden und Ihren Erbteil liquide machen. Für Sie ist die Erbengemeinschaft dann aufgelöst.

Die Erbengemeinschaft auflösen mit Haus und Grundstück im Nachlass durch Erbabwicklung

In dieser Variante werden Dienstleister mit der gesamten Abwicklung bis hin zur Auflösung der Gemeinschaft beauftragt. Sie vermitteln die Verhandlungen zwischen allen Beteiligten, machen Vorschläge für eine finale Einigung und führen die Erbauseinandersetzung, einschließlich der Auflösung, durch.

Was geschieht mit einem Grundstück bei einer Auflösung von Erbengemeinschaften?

In den meisten Fällen wird das Grundstück verkauft. Dabei kauft entweder eine fremde dritte Partei oder ein beteiligter Miterbe. Eine Immobilie ist ein unteilbarer Gegenstand im Nachlass, dessen Wert erst durch einen Verkauf und die Erzielung eines Verkaufspreises realisiert werden kann. Sehr selten einigen sich mehrere Erben darauf, gemeinschaftlich Eigentümer der Immobilie zu bleiben. In diesem Fall werden sie eventuell eine Gesellschaft bilden, um die Erbengemeinschaft aufzulösen. Das erfordert rechtliche Beratung und kann sich als komplexer Vorgang erweisen.

 

Wie Sie die besten Möglichkeiten ausarbeiten

Die meisten Miterben ohne rechtliche Vorkenntnisse und einschlägige Erfahrungen sind mit den Verhandlungen zur Auflösung überfordert. Es ist für alle Beteiligten besser, wenn dritte Dienstleister wie Anwälte oder erfahrene Immobilienexperten als Vermittler in den Auflösungsprozess der Erbengemeinschaft eingeschaltet werden. Mit ihrer Hilfe lassen sich auch die verschiedenen Alternativen zur Auflösung genau durchdenken und planen. Unterstützung durch Experten ist ebenfalls sinnvoll, wenn Sie durch Verkauf oder Abschichtung aus der Gemeinschaft ausscheiden wollen. Lassen Sie sich hier von Fachleuten beraten.

Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen können?

Teilungsversteigerung und Erbauseinandersetzung sind die Varianten, die bei einer streitigen Auflösung zur Verfügung stehen. Das sind kostenträchtige und langwierige Verfahren, die nur im Extremfall in Betracht gezogen werden sollten. In der Regel verlieren alle Beteiligten dabei Geld.

 

Einvernehmliche Reglung Erbe
Damit fehlende Vorkenntnisse nicht zu einem unnötigen Streit unter den Erben führen, sollten Sie einen Experten einschalten

Was kostet die Auflösung einer Erbengemeinschaft?

Entstehen bei einem Auseinandersetzungsvertrag Notarkosten für die Beurkundung oder Kosten durch die Einschaltung vermittelnder Dritter, gelten diese als Nachlassverbindlichkeiten. Sie werden aus dem Nachlass beglichen und deshalb indirekt auf alle Beteiligten verteilt. Auch die Kosten einer Teilungsversteigerung werden von der Erbengemeinschaft getragen. Bei der Erbauseinandersetzungsklage teilen sich die Kosten auf. Während die Verfahrenskosten alle Miterben belasten, trägt der Antragsteller seine Anwaltskosten selbst. Wie hoch die Kosten im einzelnen Fall sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls und insbesondere vom Wert des Grundstücks ab. Grundsätzlich wird die Auflösung umso günstiger, je schneller sich die Miterben einigen.

Besondere Fallkonstellationen

Bei der Auflösung von Erbengemeinschaften entsteht die Komplexität häufig durch ein Detail. Deshalb müssen sich Zivilgerichte immer wieder mit Rechtsfragen zur Auflösung auseinandersetzen.

Einige Beispiele:

Wenn zwei Miterben ihre jeweiligen Anteile an zwei dritte Parteien übertragen, steht dieser Übertragungsvorgang nicht zwangsläufig für die Auflösung der Gemeinschaft. In einem vom BGH entschiedenen Fall urteilten die Richter, dass die Erwerber zu Recht als Erbengemeinschaft in das Grundbuch eingetragen wurden. Sie hielten die Eintragung als Bruchteilseigentümer, die die Erwerber angestrebt hatten, nicht für rechtmäßig. BGH Beschluss vom 22.10.2015 zu V ZB 126/14

Eine Abschichtung kann auch dann durch einen formfreien Vertrag erfolgen, wenn ein Grundstück Teil des Nachlasses ist. So entschied es das OLG Frankfurt am Main. OLG Frankfurt Beschluss vom 12.3.2015 zu 20 W 76/15

Ein Miterbe hat nicht unbedingt einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für einen Erbschein gegen die Erbengemeinschaft. BGH-Urteil vom 7.10.20 zu IV ZR 69/20

Fazit

Damit Sie das beste Ergebnis erzielen können, sollten Sie einen Experten für Erbgemeinschaften zu Rate ziehen.

Möglichst schnell und mit einem befriedigenden Ergebnis für Ihren Erbteil – so möchten Sie eine Erbengemeinschaft auflösen. Der Weg zur Auflösung kann kompliziert sein. Lassen Sie sich zu den verschiedenen Möglichkeiten, die Sie als Miterbe haben, durch die Immobilienexperten von Wohngold Immobilien beraten. Mit uns finden Sie die für Sie optimale Alternative bei der Auflösung der Erbengemeinschaft.

Simon Kuhlmann

Autor: Simon Kuhlmann

Aufgrund seiner Begeisterung für die Immobilienwirtschaft studierte Simon Kuhlmann zunächst „General Management“ an der Cologne Business School und vertiefte sein Wissen mit dem Masterstudium in „Real Estate Management“ an der EBZ Business School. Darauf aufbauend gründete er sein eigenes akademisches Immobilienbüro. Durch vielfältige Berufserfahrung in Immobiliensparten internationaler Unternehmen entwickelte er sich zum Spezialisten für strategische Planung sowie deren Umsetzung und ist der geeignete Ansprechpartner für fundierte Analysen, Bewertungsgutachten, Kapitalanlagen und Gewerbeimmobilien. Nebenher doziert Simon Kuhlmann an der Hochschule Fresenius in Köln.

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