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Eine Immobilienblase in Deutschland – gibt es sie und platzt sie bald? Die Bundesrepublik und Europa blicken zurück auf Krisenjahre. Zunächst die Coronapandemie, jetzt Inflation, Energieknappheit und Ukraine-Krise. Aktuell kam es erstmals seit Jahren auch zu einer Zinserhöhung. All das kann die Nachfrage nach Immobilien potenziell steigern oder aber verringern. Kaufinteressenten scheinen momentan sehr verunsichert zu sein. Die Zinsen steigen, die Kreditvergabe lahmt. Immobilieneigentümer fragen sich, ob es jetzt zu einem massiven Preisverfall und zum Platzen der schon längeren Zeit beschriebenen Immobilienblase kommt. Schließlich lässt sich seit Anfang 2022 ein gewisser Abschwung am Immobilienmarkt beobachten.
Worum geht es eigentlich bei einer Immobilienblase? Was ist darunter zu verstehen und was kann auf Eigentümer zukommen? Wir haben für Sie das Thema Immobilienblase in Deutschland zusammengefasst.
Das Entstehen und das Platzen einer Immobilienblase sind komplexe Vorgänge. Deshalb ist es auch so schwierig, in diesem Bereich Entwicklungen zuverlässig vorherzusehen. Experten sind sich nicht einig, ob es eine Immobilienblase in Deutschland gibt und ob diese kurzfristig platzen könnte. Eine erhitzende Inflation und abkühlende Faktoren am Immobilienmarkt stehen sich derzeit gegenüber.
Ihrer Definition nach ist eine Immobilienblase eine spezielle Spekulationsblase. Dieses Phänomen ist auch von anderen Wertanlagen wie Aktien bekannt. Aus einem Zusammenspiel verschiedener Faktoren heraus kommt es zu einer Überbewertung von Werten. Bei einer Immobilienblase sind Immobilien betroffen. Häufig bezieht sich diese Immobilienblase auf einen regional begrenzten Raum. Deshalb sprechen Experten etwa vom drohenden Platzen einer Immobilienblase in Deutschland. Charakteristisch für die Entstehung einer Blase ist, dass die Preise über einen längeren Zeitraum hinweg ständig ansteigen. Der Preisanstieg entwickelt dabei einen gewissen Automatismus. Er lässt sich nicht über die tatsächlichen Werte von Grund und Boden begründen. Kennzeichnend ist außerdem, dass eine permanente Nachfrage nach hochwertigen Immobilien einen Preisanstieg verursacht.
Eine Immobilienblase entsteht insbesondere, wenn eine Vielzahl von Käufern bereit ist, über einen längeren Zeitraum hinweg überhöhte Preise für Immobilien zu zahlen. Dabei gibt es eine ganze Reihe von begleitenden Faktoren, die diese Bereitschaft fördern können. Dazu zählen unter anderem:
Zusammengefasst fördern primär eine einseitige Fiskalpolitik und eine zu liberale Kreditvergabe das Entstehen einer Immobilienblase. Beide Entwicklungen konnten wir in den letzten Jahren beobachten. Die langanhaltende Niedrigzinsphase machte die Kreditvergabe für Kreditinstitute und Kreditnehmer attraktiv. Die europäische Fiskalpolitik ist seit Jahren insgesamt darauf gerichtet, möglichst viel Geld in den Markt zu spülen. Im Hintergrund war es vordergründig die Stabilisierung des Euro mit Blick auf die Krisen der südeuropäischen EU-Staaten. Dabei war die Fiskalpolitik extrem einseitig ausgerichtet und führte zu einem völligen Wertverfall von Spareinlagen. Minuszinsen und Strafzinsen sind begleitende Elemente dieser Entwicklung gewesen.
Schon seit Jahren kennen Immobilienpreise in der Bundesrepublik Deutschland nur einen Weg: Nach oben. Flankiert wurde diese Entwicklung durch jahrelange Niedrigzinsen und eine relativ lockere Vergabe von Krediten durch Kreditinstitute. Bei vorhergehenden Immobilienkrisen, etwa in den USA oder in Südeuropa, war diese Entwicklung ein Teil auf dem Weg zu einer geplatzten Immobilienblase.
Ebenso relevant ist es, dass der Preisanstieg und die gesteigerte Nachfrage nach Immobilien in Deutschland nicht etwa durch staatliche Anreize gefördert worden sind. Diese gab es in den letzten Jahren im Vergleich zu anderen Zeiten, beispielsweise nach der Wende durch staatliche Steuervorteile beim Kauf von Immobilien, nicht. Es ist deshalb zu befürchten, dass der Immobilienmarkt eine Eigenentwicklung in Richtung Immobilienblase gemacht hat.
Es kommt hinzu, dass durch die derzeitige Inflation ebenfalls die Nachfrage nach Immobilien zunächst weiter steigen kann. Bei inflationären Entwicklungen flüchten viele Anleger generell in Sachwerte wie Immobilien. Schließlich ist bei einer Inflation der weitere Wertverfall von Geld schwer vorauszusehen. Viele Menschen befürchten deshalb, dass Geldanlagen keine sichere Anlage sind.
Platzen Immobilienblasen, kommt es zu einem abrupten, umfassenden Preisverfall. Erfahrungen damit haben Länder wie die USA in der Vergangenheit gemacht. Der Preisverfall kommt gewissermaßen über Nacht. Gleichermaßen sinkt die Nachfrage nach Immobilien rapide. Da Immobilieneigentum in das gesamte System von Krediten und Bankenpolitik eingewoben ist, ist eine geplatzte Immobilienblase nicht selten auch eine Finanzkrise. Der plötzliche Preisverfall nimmt Einfluss auf noch nicht abgeschlossene Kreditvergaben, ebenso wie auf bestehende Kredite. Die geplatzte Immobilienblase in den USA hatte deshalb so massive Auswirkungen, weil verschiedene Kreditinstitute Kredite mit Kunden an andere Institute weiterverkauft hatten. Mit dem Platzen der Immobilienblase wurde eine massive Unterfinanzierung deutlich.
Die Immobilienblase platzt durch Faktoren, die sich auf Nachfrage und Angebot auswirken. Verantwortlich kann etwa eine gesteigerte Bautätigkeit durch subventionierte Programme des Staates sein. Dadurch sinkt der Nachfrageüberhang während gleichzeitig das Angebot steigt. Veränderungen in der Fiskalpolitik wie ein Zinsanstieg behindern die Kreditvergabe und senken die am Markt erhältlichen Gelder. Potenzielle Bauherrn können ihre Baupläne kurzfristig nicht verwirklichen, weil sie das Bauprojekt nicht finanzieren können. Ebenso können kaum erklärbare, psychologische Faktoren am Markt die Immobilienblase zum Platzen bringen. Tritt beispielsweise zu bestimmten Zeitpunkt ein Abschwung bei der Nachfrage ein, wollen potenzielle Verkäufer noch schnell die Immobilie verkaufen, bevor der Preis weiter sinkt. Das Angebot auf dem Markt steigt abrupt an, was zu einem ebenso plötzlichen Preisverfall führen kann.
Diese Frage kann nicht einfach beantwortet werden. Es gibt zu viele Faktoren, die auf eine potenzielle Immobilienblase in Deutschland einwirken. Eine wichtige Weiche ist die Fiskalpolitik. Hier kommt es darauf an, ob eine Balance zwischen der Vergabe von Krediten und steigenden Zinsen gefunden werden kann. Wenn wir davon sprechen, das Platzen der Immobilienblase zu verhindern, geht es vor allem um den abrupten Wert- und Preisverfall. Gelingt es durch eine angepasste Fiskalpolitik, diese Entwicklungen zu verlangsamen, könnten möglicherweise die massiven Auswirkungen auf den Immobilienmarkt verhindert werden. Ebenso wichtig sind auch die Kreditvergaberichtlinien der Kreditinstitute. Andere Länder wie die USA haben versucht, aus den Erfahrungen der Vergangenheit mit geplatzten Immobilienblasen zu lernen.
Es ist dabei vorrangig wichtig, dass eine Immobilienblase, die platzt, nicht auch kreditgebende Bankinstitute ins Verderben reißt. Hier sind verschiedene Sicherungsmechanismen eingebaut worden, die sich auch die Europäische Union in der Vergangenheit teilweise zu eigen gemacht hat. Damit können die weitreichenden Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase unter Umständen reguliert werden. Ob diese Mechanismen den Praxistest aushalten, wird sich erst zeigen. Denn eine vergleichbare Krise wie 2008 hat es seither nicht mehr gegeben.
Oft ist es schwieriger, das Platzen einer Immobilienblase zu verhindern, als das Entstehen dieser Blase zu vermeiden. Geschickte fiskalpolitische Maßnahmen wie eine ausgeglichene Zinspolitik wären dabei hilfreich. Der Immobilienmarkt überhitzt sich häufig, wenn über eine zu lange Zeit niedrige Zinsen zur Regel werden. Hier hätten unter Umständen Deutschland und auch die Europäische Union schon länger aktiv werden müssen, um das Entstehen der Blase am Immobilienmarkt von Anfang an zu unterbinden. Experten haben hier seit einiger Zeit zu einer maßvollen Steigerung der Zinsen geraten.
Der Anfang 2022 verzeichnete Abschwung der Nachfrage am Immobilienmarkt ist noch kein deutliches Zeichen für das Platzen einer möglicherweise bestehenden Immobilienblase. Tatsächlich haben die Preisentwicklungen am Immobilienmarkt in den letzten Jahren eine überhitzte Tendenz angenommen. Die Nachfrage stieg kontinuierlich, ebenso wurden immer höhere Immobilienpreise aufgerufen. Diese Entwicklung scheint zunächst zu einem Ende zu kommen. Verantwortlich dafür sind primär gestiegene Zinsen, aber auch andere krisenhafte Entwicklungen.
Die Verknappung von Baumaterial am Weltmarkt ist ein weiterer Faktor, der die Bautätigkeit ausbremst und die Kalkulation von Immobilienobjekten erschwert. Jedoch haben wir es auch erstmals seit langer Zeit mit einer inflationären Entwicklung zu tun. Inflation steigert die Nachfrage nach Sachwerten wie Immobilien. Insofern beobachten wir zurzeit gegenläufige Entwicklungen, deren Ende noch nicht abzusehen ist. Sie müssen nicht Ihre Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt sofort verkaufen, wenn Sie es sowieso nicht geplant haben. Beobachten Sie den Markt, wenn Sie in nächster Zeit ein Verkaufsinteresse haben. Auch als Kreditnehmer eines Immobilienkredits müssen Sie im Augenblick noch keine Panik haben. Werfen Sie einen genauen Blick auf Ihren Vertrag und seine Bedingungen.
Sprechen Sie gegebenenfalls mit Ihrer Bank, wenn Sie durch eine mögliche Anpassung des Vertrages auf Kreditraten Einfluss nehmen können. Beachten Sie auch, dass die Immobilienpreisentwicklung häufig einen stark regionalen Charakter hat. Deshalb ist es auch so schwierig, allgemeingültige Empfehlungen für den Umgang mit Immobilien in nächster Zeit abzugeben.
Möglicherweise sinken die Immobilienpreise 2022 weiter. Diese Entwicklung ist aber noch nicht sicher. Wir beobachten für Sie den Markt mit.
Nachdem Marcel Amberge „General Management“ an der Cologne Business School studierte, setzte er mit seinem Masterstudium in „Real Estate Management“ an der EBZ Business School den Fokus auf Immobilien, ehe er sich mit seinem eigenen akademischen Immobilienbüro verselbstständigte. Durch Studium, aber auch Berufs- und Privatleben kennt sich Marcel Amberge wie kein anderer in auf dem Immobilienmarkt in Köln, Bonn, Bad Honnef und Umgebung aus und baute sich ein großes Netzwerk wertvoller Kontakte auf. Darüber hinaus ist er Experte für innovative, maßgeschneiderte Marketingkonzepte, exklusive Exposés sowie aussagekräftige Objektbeschreibungen.
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