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Immobilienblase in Deutschland - platzt sie?

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Eine Immobilienblase in Deutschland – gibt es sie und platzt sie bald? Die Bundesrepublik und Europa blicken zurück auf Krisenjahre. Zunächst die Coronapandemie, jetzt Inflation, Energieknappheit und Ukraine-Krise. Aktuell kam es erstmals seit Jahren auch zu einer Zinserhöhung. All das kann die Nachfrage nach Immobilien potenziell steigern oder aber verringern. Kaufinteressenten scheinen momentan sehr verunsichert zu sein. Die Zinsen steigen, die Kreditvergabe lahmt. Immobilieneigentümer fragen sich, ob es jetzt zu einem massiven Preisverfall und zum Platzen der schon längeren Zeit beschriebenen Immobilienblase kommt. Schließlich lässt sich seit Anfang 2022 ein gewisser Abschwung am Immobilienmarkt beobachten.

Worum geht es eigentlich bei einer Immobilienblase? Was ist darunter zu verstehen und was kann auf Eigentümer zukommen? Wir haben für Sie das Thema Immobilienblase in Deutschland zusammengefasst.

Die wichtigsten Punkte in Kürze

In den letzten Jahren sind die Nachfrage und die Preisentwicklung bei Immobilien ständig gestiegen. Manche Experten befürchten deshalb, dass es eine Immobilienblase in Deutschland gibt. Sie meinen, dass den Preisen keine realen Werte gegenüberstehen.
Die Niedrigzinsphase hat 2022 ein Ende gefunden. Zinsen für Kredite steigen. Das erschwert die Kreditvergabe für Bauprojekte und Immobilienkäufe. In den ersten Monaten des Jahres ist es zu einem Abschwung am Immobilienmarkt gekommen.
Einige Fachleute sind schon lange der Auffassung, dass der überhitzte Immobilienmarkt ein abruptes Ende bei Nachfrage und Preisen finden wird. Ob es hier tatsächlich zum Platzen einer Immobilienblase in Deutschland kommt, ist bis jetzt nicht vorherzusehen.
Die derzeitige inflationäre Lage könnte auch dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien weiter steigt.
Immobilieneigentümern und Kreditnehmern ist zu empfehlen, der Entwicklung am Markt aufmerksam gegenüberzustehen. Panik ist nicht nötig.

Infobox zur Immobilienblase

Das Entstehen und das Platzen einer Immobilienblase sind komplexe Vorgänge. Deshalb ist es auch so schwierig, in diesem Bereich Entwicklungen zuverlässig vorherzusehen. Experten sind sich nicht einig, ob es eine Immobilienblase in Deutschland gibt und ob diese kurzfristig platzen könnte. Eine erhitzende Inflation und abkühlende Faktoren am Immobilienmarkt stehen sich derzeit gegenüber.

Definition: Was ist eine Immobilienblase?

Ihrer Definition nach ist eine Immobilienblase eine spezielle Spekulationsblase. Dieses Phänomen ist auch von anderen Wertanlagen wie Aktien bekannt. Aus einem Zusammenspiel verschiedener Faktoren heraus kommt es zu einer Überbewertung von Werten. Bei einer Immobilienblase sind Immobilien betroffen. Häufig bezieht sich diese Immobilienblase auf einen regional begrenzten Raum. Deshalb sprechen Experten etwa vom drohenden Platzen einer Immobilienblase in Deutschland. Charakteristisch für die Entstehung einer Blase ist, dass die Preise über einen längeren Zeitraum hinweg ständig ansteigen. Der Preisanstieg entwickelt dabei einen gewissen Automatismus. Er lässt sich nicht über die tatsächlichen Werte von Grund und Boden begründen. Kennzeichnend ist außerdem, dass eine permanente Nachfrage nach hochwertigen Immobilien einen Preisanstieg verursacht.

Wie entsteht eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase entsteht insbesondere, wenn eine Vielzahl von Käufern bereit ist, über einen längeren Zeitraum hinweg überhöhte Preise für Immobilien zu zahlen. Dabei gibt es eine ganze Reihe von begleitenden Faktoren, die diese Bereitschaft fördern können. Dazu zählen unter anderem:

Niedrige Leitzinsen und damit verbunden leicht verfügbares Geld.
Niedrige Zinsen auf Spareinlagen und Kredite.
Sparen wird unattraktiv, Anleger suchen sich Wertanlagen wie Immobilien.
Wenn immer mehr Anleger Immobilien als Wertanlagen betrachten, steigt die Nachfrage.
Immobilien werden zu einem Spekulationsobjekt.
Das Angebot auf dem Markt kann die gesteigerte Nachfrage nicht decken. Es tritt ein Verknappungseffekt bei Immobilien ein.
Es geht vielen interessierten Käufer nicht mehr um die Immobilie selbst, sondern nur noch um das Spekulationsobjekt Immobilie.
Preise entkoppeln sich von den eigentlichen Sachwerten und vor allem den Mieten.
Die Immobilienpreise stehen in keinem Verhältnis zur allgemeinen Preisentwicklung und Entwicklung des Lohnniveaus.

Zusammengefasst fördern primär eine einseitige Fiskalpolitik und eine zu liberale Kreditvergabe das Entstehen einer Immobilienblase. Beide Entwicklungen konnten wir in den letzten Jahren beobachten. Die langanhaltende Niedrigzinsphase machte die Kreditvergabe für Kreditinstitute und Kreditnehmer attraktiv. Die europäische Fiskalpolitik ist seit Jahren insgesamt darauf gerichtet, möglichst viel Geld in den Markt zu spülen. Im Hintergrund war es vordergründig die Stabilisierung des Euro mit Blick auf die Krisen der südeuropäischen EU-Staaten. Dabei war die Fiskalpolitik extrem einseitig ausgerichtet und führte zu einem völligen Wertverfall von Spareinlagen. Minuszinsen und Strafzinsen sind begleitende Elemente dieser Entwicklung gewesen.

Was sind Anzeichen für das Bestehen einer Immobilienblase in Deutschland?

Schon seit Jahren kennen Immobilienpreise in der Bundesrepublik Deutschland nur einen Weg: Nach oben. Flankiert wurde diese Entwicklung durch jahrelange Niedrigzinsen und eine relativ lockere Vergabe von Krediten durch Kreditinstitute. Bei vorhergehenden Immobilienkrisen, etwa in den USA oder in Südeuropa, war diese Entwicklung ein Teil auf dem Weg zu einer geplatzten Immobilienblase.

Ebenso relevant ist es, dass der Preisanstieg und die gesteigerte Nachfrage nach Immobilien in Deutschland nicht etwa durch staatliche Anreize gefördert worden sind. Diese gab es in den letzten Jahren im Vergleich zu anderen Zeiten, beispielsweise nach der Wende durch staatliche Steuervorteile beim Kauf von Immobilien, nicht. Es ist deshalb zu befürchten, dass der Immobilienmarkt eine Eigenentwicklung in Richtung Immobilienblase gemacht hat.

Es kommt hinzu, dass durch die derzeitige Inflation ebenfalls die Nachfrage nach Immobilien zunächst weiter steigen kann. Bei inflationären Entwicklungen flüchten viele Anleger generell in Sachwerte wie Immobilien. Schließlich ist bei einer Inflation der weitere Wertverfall von Geld schwer vorauszusehen. Viele Menschen befürchten deshalb, dass Geldanlagen keine sichere Anlage sind.

Was bedeutet es, wenn eine Immobilienblase platzt?

Platzen Immobilienblasen, kommt es zu einem abrupten, umfassenden Preisverfall. Erfahrungen damit haben Länder wie die USA in der Vergangenheit gemacht. Der Preisverfall kommt gewissermaßen über Nacht. Gleichermaßen sinkt die Nachfrage nach Immobilien rapide. Da Immobilieneigentum in das gesamte System von Krediten und Bankenpolitik eingewoben ist, ist eine geplatzte Immobilienblase nicht selten auch eine Finanzkrise. Der plötzliche Preisverfall nimmt Einfluss auf noch nicht abgeschlossene Kreditvergaben, ebenso wie auf bestehende Kredite. Die geplatzte Immobilienblase in den USA hatte deshalb so massive Auswirkungen, weil verschiedene Kreditinstitute Kredite mit Kunden an andere Institute weiterverkauft hatten. Mit dem Platzen der Immobilienblase wurde eine massive Unterfinanzierung deutlich.

Warum platzen Immobilienblasen?

Die Immobilienblase platzt durch Faktoren, die sich auf Nachfrage und Angebot auswirken. Verantwortlich kann etwa eine gesteigerte Bautätigkeit durch subventionierte Programme des Staates sein. Dadurch sinkt der Nachfrageüberhang während gleichzeitig das Angebot steigt. Veränderungen in der Fiskalpolitik wie ein Zinsanstieg behindern die Kreditvergabe und senken die am Markt erhältlichen Gelder. Potenzielle Bauherrn können ihre Baupläne kurzfristig nicht verwirklichen, weil sie das Bauprojekt nicht finanzieren können. Ebenso können kaum erklärbare, psychologische Faktoren am Markt die Immobilienblase zum Platzen bringen. Tritt beispielsweise zu bestimmten Zeitpunkt ein Abschwung bei der Nachfrage ein, wollen potenzielle Verkäufer noch schnell die Immobilie verkaufen, bevor der Preis weiter sinkt. Das Angebot auf dem Markt steigt abrupt an, was zu einem ebenso plötzlichen Preisverfall führen kann.

Wie wirkt sich eine geplatzte Immobilienblase auf Immobilieneigentümer aus?

Wer bereits eine Immobilie besitzt, muss bei einer geplatzten Immobilienblase in Deutschland mit einem Wertverfall seiner Immobilie rechnen. Ob es dabei auch Auswirkungen auf den individuellen Kredit gibt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In der Regel ist ein Kreditvertrag für einen bestimmten Zeitraum auf bestimmte Bedingungen fixiert. Hier gibt es aber unterschiedliche Vertragsgestaltungen. Sind in dem Vertrag etwa zu einem gewissen Zeitpunkt Anpassungen der Kreditzinsen vorgesehen, kann eine geplatzte Immobilienblase darauf Einfluss nehmen. Eine ähnliche Situation entsteht, wenn eine Immobilie als Sicherheit, etwa für eine Hypothek, gilt.

Welche Folgen hat das Platzen einer Immobilienblase für potenzielle Immobilienkäufer?

Platzt eine Immobilienblase, sinkt die Nachfrage und ebenso die Preise am Immobilienmarkt. Für einen solventen Immobilienkäufer stellt dies an sich eine positive Situation dar. Er kann eine Immobilie möglicherweise zu einem geringeren Preis erwerben, als es zuvor möglich war. Wer allerdings auf Kredite für den Immobilienkauf angewiesen ist, kann es schwer haben. Banken werden sich mit weiteren Krediten für Immobilienkäufer eher zurückhalten. Außerdem fällt das Platzen einer Immobilienblase häufig in die Zeit steigender Zinsen, was die Kreditvergabe ebenso erschwert.

Immobilien unmittelbar nach dem Platzen einer Immobilienblase verkaufen?

Eine geplatzte Immobilienblase kann sich längere Zeit auf die zu erzielenden Preise am Immobilienmarkt auswirken, bis sich die Situation wieder auf ein realistisches Niveau bewegt. Wer gerade in dieser Zeit seine Immobilie verkaufen will, muss mit einer verringerten Nachfrage und einem niedrigeren Kaufpreis rechnen. Das kann insbesondere Menschen treffen, die sich beispielsweise als Versorgung für ihr Alter auf einen bestimmten Wert bei ihrer Immobilie verlassen haben. In der akuten Phase der geplatzten Immobilienblase kann es zu massiven Preiseinbrüchen kommen. Wer nicht unbedingt verkaufen muss, sollte in diesem Zeitraum nicht verkaufen.

Müssen auch Mieter mit Auswirkungen rechnen?

Verringern sich Wert und Kaufaussichten bei Immobilien, werden viele Immobilieneigentümer versuchen, die Mieten zu erhöhen, um dadurch mehr Wert zu generieren. Allerdings stehen die Vermieter auch einer sinkenden Nachfrage und der Gefahr von Leerstand gegenüber. Insoweit sind die individuellen Auswirkungen auf Mieter nicht standardmäßig zu bewerten. Hier kommt es auch auf die Region und die allgemeine Mietsituation an. Selbst wenn von einer Immobilienblase in Deutschland ausgegangen wird, war die Nachfrage nach Mietwohnungen in den letzten Jahren konstant hoch. Das galt insbesondere für Ballungsräume und große Städte, die viele Menschen als sehr attraktiv empfinden.

Hat eine geplatzte Immobilienblase auch positive Auswirkungen?

Dies ist immer eine Frage der Betrachtungsweise. Manche Immobilienkäufer können in dieser Zeit ein Schnäppchen machen. Für die meisten Beteiligten sind die Folgen eher negativ. Kreditnehmer können mit den Ratenzahlungen Schwierigkeiten haben, Verkaufsinteressenten erzielen nicht den von Ihnen gewünschten Preis. Es kommt zu psychologisch bedingten Panikbewegungen am Markt. Ein allgemeiner Werteverfall der Immobilien entsteht. Betongold verliert an Attraktivität.

Kann der plötzliche Preisverfall verhindert werden?

Diese Frage kann nicht einfach beantwortet werden. Es gibt zu viele Faktoren, die auf eine potenzielle Immobilienblase in Deutschland einwirken. Eine wichtige Weiche ist die Fiskalpolitik. Hier kommt es darauf an, ob eine Balance zwischen der Vergabe von Krediten und steigenden Zinsen gefunden werden kann. Wenn wir davon sprechen, das Platzen der Immobilienblase zu verhindern, geht es vor allem um den abrupten Wert- und Preisverfall. Gelingt es durch eine angepasste Fiskalpolitik, diese Entwicklungen zu verlangsamen, könnten möglicherweise die massiven Auswirkungen auf den Immobilienmarkt verhindert werden. Ebenso wichtig sind auch die Kreditvergaberichtlinien der Kreditinstitute. Andere Länder wie die USA haben versucht, aus den Erfahrungen der Vergangenheit mit geplatzten Immobilienblasen zu lernen.

Es ist dabei vorrangig wichtig, dass eine Immobilienblase, die platzt, nicht auch kreditgebende Bankinstitute ins Verderben reißt. Hier sind verschiedene Sicherungsmechanismen eingebaut worden, die sich auch die Europäische Union in der Vergangenheit teilweise zu eigen gemacht hat. Damit können die weitreichenden Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase unter Umständen reguliert werden. Ob diese Mechanismen den Praxistest aushalten, wird sich erst zeigen. Denn eine vergleichbare Krise wie 2008 hat es seither nicht mehr gegeben.

Warum vorbeugende Maßnahmen besser sind als verhindernde

Oft ist es schwieriger, das Platzen einer Immobilienblase zu verhindern, als das Entstehen dieser Blase zu vermeiden. Geschickte fiskalpolitische Maßnahmen wie eine ausgeglichene Zinspolitik wären dabei hilfreich. Der Immobilienmarkt überhitzt sich häufig, wenn über eine zu lange Zeit niedrige Zinsen zur Regel werden. Hier hätten unter Umständen Deutschland und auch die Europäische Union schon länger aktiv werden müssen, um das Entstehen der Blase am Immobilienmarkt von Anfang an zu unterbinden. Experten haben hier seit einiger Zeit zu einer maßvollen Steigerung der Zinsen geraten.

Platzt die Immobilienblase und was sollten Immobilieneigentümer jetzt tun?

Der Anfang 2022 verzeichnete Abschwung der Nachfrage am Immobilienmarkt ist noch kein deutliches Zeichen für das Platzen einer möglicherweise bestehenden Immobilienblase. Tatsächlich haben die Preisentwicklungen am Immobilienmarkt in den letzten Jahren eine überhitzte Tendenz angenommen. Die Nachfrage stieg kontinuierlich, ebenso wurden immer höhere Immobilienpreise aufgerufen. Diese Entwicklung scheint zunächst zu einem Ende zu kommen. Verantwortlich dafür sind primär gestiegene Zinsen, aber auch andere krisenhafte Entwicklungen.

Die Verknappung von Baumaterial am Weltmarkt ist ein weiterer Faktor, der die Bautätigkeit ausbremst und die Kalkulation von Immobilienobjekten erschwert. Jedoch haben wir es auch erstmals seit langer Zeit mit einer inflationären Entwicklung zu tun. Inflation steigert die Nachfrage nach Sachwerten wie Immobilien. Insofern beobachten wir zurzeit gegenläufige Entwicklungen, deren Ende noch nicht abzusehen ist. Sie müssen nicht Ihre Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt sofort verkaufen, wenn Sie es sowieso nicht geplant haben. Beobachten Sie den Markt, wenn Sie in nächster Zeit ein Verkaufsinteresse haben. Auch als Kreditnehmer eines Immobilienkredits müssen Sie im Augenblick noch keine Panik haben. Werfen Sie einen genauen Blick auf Ihren Vertrag und seine Bedingungen.

Sprechen Sie gegebenenfalls mit Ihrer Bank, wenn Sie durch eine mögliche Anpassung des Vertrages auf Kreditraten Einfluss nehmen können. Beachten Sie auch, dass die Immobilienpreisentwicklung häufig einen stark regionalen Charakter hat. Deshalb ist es auch so schwierig, allgemeingültige Empfehlungen für den Umgang mit Immobilien in nächster Zeit abzugeben.

Möglicherweise sinken die Immobilienpreise 2022 weiter. Diese Entwicklung ist aber noch nicht sicher. Wir beobachten für Sie den Markt mit.

Autor: Marcel Amberge

Nachdem Marcel Amberge „General Management“ an der Cologne Business School studierte, setzte er mit seinem Masterstudium in „Real Estate Management“ an der EBZ Business School den Fokus auf Immobilien, ehe er sich mit seinem eigenen akademischen Immobilienbüro verselbstständigte. Durch Studium, aber auch Berufs- und Privatleben kennt sich Marcel Amberge wie kein anderer in auf dem Immobilienmarkt in Köln, Bonn, Bad Honnef und Umgebung aus und baute sich ein großes Netzwerk wertvoller Kontakte auf. Darüber hinaus ist er Experte für innovative, maßgeschneiderte Marketingkonzepte, exklusive Exposés sowie aussagekräftige Objektbeschreibungen.