Vermietung
Der große Ratgeber mit allem was Sie wissen müssen
Inhalt
Wer Eigentum besitzt, aber nicht selbst bewohnt, hat die Möglichkeit, dieses an andere zu vermieten. So kann Leerstand vermieden und gutes Geld erwirtschaftet werden. Doch wie ist hier am besten vorzugehen? Wie wird ein angemessener Mietpreis bestimmt und der richtige Mieter gefunden? Wie setze ich einen rechtssicheren Mietvertrag auf? Und welche Rechte und Pflichten habe ich als Vermieter? Alles, was Sie zum Thema Vermietung wissen müssen, haben wir hier in unserem umfassenden Ratgeber übersichtlich für Sie zusammengefasst.
Die wichtigsten Punkte in Kürze
- Der richtige Mietpreis ergibt sich in Abhängigkeit des aktuellen Mietmarkts sowie der Größe und Ausstattung Ihres Objekts. Nebenkosten können auf Mieter umgelegt werden. Die Kaution beträgt üblicherweise zwei bis drei Monatskaltmieten.
- Inserieren Sie Ihre Immobilie in verschiedenen Medien inklusive Fotos und Angaben zu Miet- und Nebenkosten, Wohnfläche sowie Grundriss.
- Fordern Sie bei Besichtigungsterminen Unterlagen an, welche Informationen über die Eignung als zuverlässigen Mieter geben, allen voran Selbstauskunft, Gehalts-/Einkommensnachweise und Schufa-Auskunft.
- Stellen Sie bei der Schlüssel- und Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll aus.
- Beim Aufsetzen des Mietvertrages müssen Sie sich für ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis entscheiden und ob Mieterhöhungen schon gleich vertraglich geregelt werden sollen.
- Mieteinnahmen müssen bei Überschreiten der Steuerfreibetragsgrenze versteuert werden, jedoch können Sie Werbungskosten steuerlich geltend machen.
- Um Zeit und Aufwand zu sparen sowie rechtlich abgesichert zu sein, empfiehlt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Ein kompetenter Makler übernimmt sämtliche Aufgaben von der Ermittlung des Mietpreises über die Mietersuche und Mietvertragserstellung bis hin zur Wohnungsübergabe.
Den richtigen Mietpreis finden
Die Kaltmiete festlegen
Wollen Sie ein Wohnobjekt vermieten, müssen Sie zunächst die Kaltmiete festsetzen. Der Mietpreis ist dabei nicht nur entscheidend für die künftige Rendite oder den Wiederverkaufswert. Er hat ebenso einen grundlegenden Einfluss darauf, wie schnell Sie Mieter für Ihre Wohnung finden. Eine zu hoch angesetzte Immobilie ist nur schwer zu vermitteln. Auf der anderen Seite bedeutet eine sehr günstige Miete eine geringere Rendite durch die Vermietung und Sie müssen den Mietpreis zukünftig vermutlich anheben.
Um einen angemessenen Mietpreis zu bestimmen, sollten Sie sich daher zunächst einen Überblick über den aktuellen Mietmarkt verschaffen: Wie hoch sind Quadratmeterpreise in der Region? Was verlangen andere Vermieter für Ihre Mietwohnungen in einer vergleichbaren Lage und mit einer ähnlichen Ausstattung? Was suchen Mietinteressenten und was sind sie bereit, hierfür zu zahlen?
Bringen Sie zudem in Erfahrung, ob in der Region Ihres Immobilienobjekts die Mietpreisbremse gilt. Im Falle einer Neuvermietung darf die Miete maximal zehn Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen.
Allgemein können Sie sich zur Bestimmung der Höhe Ihrer Kaltmiete an folgender Formel orientieren: Multiplizieren Sie den Quadratmeterpreis mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche. Zur Wohnfläche zählen sämtliche Räume, also auch Balkone, Terrassen sowie Kellerräume.
Nebenkosten berechnen
Neben der Nettokaltmiete gehören ebenso die Nebenkosten zum Mietpreis. Hier haben Sie die Möglichkeit, Nebenkosten der Vermietung auf den Mieter umzulegen, wenn dies entsprechend im Mietvertrag geregelt wird. Umlagefähig sind z.B.:
- Heizung- und Warmwasserkosten
- Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Gebäudereinigungskosten
- Schornsteinfegerkosten
- Abwassergebühren
- Kosten der Haftpflichtversicherung
- Grundsteuer
Kaution bestimmen
Bei der Vermietung haben Sie das Recht, eine Kaution von Ihrem Mieter zu verlangen. Diese dient dazu, sich im Fall von materiellen oder finanziellen Schäden abzusichern. Um die Kaution zu berechnen, wird die Kaltmiete herangezogen. In der Regel beträgt die Mietkaution zwei bis drei Monatskaltmieten, darf drei Kaltmieten allerdings laut des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht übersteigen.
Eine Immobilie richtig inserieren
Wo muss ich suchen?
Schalten Sie Ihr Inserat am besten in den Medien, in denen sich der von Ihnen gewünschte Mieterkreis aufhält. Dies kann in Zeitungen, den sozialen Medien oder Schwarze Bretter erfolgen. Grundsätzlich empfiehlt es sich, die Anzeige in Immobilienportalen im Internet zu veröffentlichen: Hier suchen die meisten Mietinteressenten.
Wie sollte ich eine Anzeige gestalten?
Um eine Anzeige zur Vermietung so zu gestalten, dass sich ein geeigneter Mieter finden lässt, sollten Interessenten die wichtigsten Informationen vorfinden. Rein sollten:
- Miet- und Nebenkosten
- Angaben zur Wohnfläche
- Angaben zur Ausstattung
- Grundriss
- Angaben zum Energieausweis
- Aussagekräftige Fotos
Achten Sie bei der Formulierung auf ausgeschriebene, leicht verständliche Worte. Beschreiben Sie zudem die Lage und Anbindung der Immobilie, da dies ebenso entscheidend für die meisten Wohnungssuchenden ist.
Den richtigen Mieter finden
Vorsicht vor Mietnomaden
Natürlich wollen Sie als Vermieter kostspielige Leerstände vermeiden. Allerdings sollte der Mieter stets mit Bedacht ausgewählt werden: Wer zu voreilig eine Entscheidung trifft und den Mieter nicht ausreichend überprüft, kann schnell an Mietbetrüger und Mietpreller geraten. Diese nutzen die Rechtslage aus, um in Ihrer Wohnung zu leben, ohne hierfür Miete zu zahlen. Daher sollten Sie eine durchdachte Auswahl an Bewerbern treffen und diese bei einem Besichtigungstermin näher kennenlernen.
Was ist bei Wohnungsbesichtigungen zu beachten?
Häufig melden sich zahlreiche Interessenten auf Ihr Wohnungsinserat für die Vermietung und kommen schließlich zu einem Besichtigungstermin vorbei. Um sich trotz der Auswahl für einen zuverlässigen Kandidaten zu entscheiden, sollten Sie stets ausreichend Zeit für jeden Bewerber einplanen, um sich einen persönlichen Eindruck zu verschaffen. Achten Sie zudem darauf, ob der Interessent seine vollständigen Unterlagen mitbringt. Dies gibt Ihnen erste Hinweise hinsichtlich Zuverlässigkeit und Pünktlichkeit. Zu diesen Unterlagen zählen:
- Selbstauskunft bezüglich der privaten Verhältnisse
- Gehalts-/Einkommensnachweise der letzten drei Monate
- Kopie des Personalausweises zur Überprüfung der Richtigkeit der Meldedaten
- Schufa-Auskunft oder eine ähnliche Konsumentenauskunft
- Nachweis über eine bestehende Haftpflichtversicherung
Die Schlüsselübergabe – Was ist zu beachten?
Ist die Entscheidung für einen Mieter gefallen und der Mietvertrag unterschrieben, folgt die Schlüsselübergabe. Bei dieser gehen Sie mit dem Mieter durch die Wohnung und protokollieren den Zustand des Objekts. In diesem Übergabeprotokoll, welches von beiden Parteien mit Ort und Datum unterzeichnet wird, sollten folgende Punkte festgehalten werden:
- Zählerstände (Gas, Strom, Wasser, Fernwärme)
- Mängel inklusive Fotos und/oder Videos
- Zahl der übergebenen Schlüssel
Einen rechtssicheren Mietvertrag aufsetzen
Das muss in den Mietvertrag
Damit Ihr Mietvertrag rechtssicher ist und im Laufe der Vermietung keine Probleme für Sie entstehen, müssen folgende Inhalte in den vertrag aufgenommen werden:
- Namentliche Nennung beider Mietvertragsparteien
- Exakte Bezeichnung des Mietobjekts sowie etwaiger mitvermieteter Nebenräume oder Mietgegenstände (Garage, Kellerräume, Stellplatz etc.)
- Vereinbarte Miethöhe
- Beginn und ggf. Ende des Mietverhältnisses
Mieterhöhung bzw. Mietanpassung vornehmen
Setzen Sie einen Standardmietvertrag für die Vermietung auf, verändert sich die Nettokaltmiete in der Zeit des vertraglich geregelten Mietverhältnisses nicht. Lediglich bestimmte Voraussetzungen, etwa größere Sanierungsmaßnahmen, erlauben es Ihnen, die Miete anzuheben.
Anders sieht es bei einem Staffelmietvertrag aus: In diesem sind Mieterhöhungen zu bestimmten Zeiten und in einer festgelegten Höhe vertraglich bestimmt.
Noch anders verhält es sich bei einem Indexmietvertrag: Hier wird die Miete automatisch jedes Jahr angelehnt am Preisindex für die private Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes angehoben.
Mietverhältnis – Befristet oder unbefristet?
Ein Mietvertrag kann entweder befristet oder unbefristet sein. Bei einem befristeten Mietvertrag wird bei Abschluss des Vertrags bereits das Ende des Mietverhältnisses festgesetzt. Falls Sie z.B. eine Eigennutzung der Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt planen, ist diese Variante der Vermietung empfehlenswert.
Im Gegensatz dazu steht der unbefristete Mietvertrag, bei dem es kein zuvor festgelegtes Ende gibt. Hier gilt für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten, für den Vermieter eine zwischen drei und neun Monaten. Das Mietverhältnis kann in diesem Fall nur seitens des Vermieters gekündigt werden, wenn gesetzlich festgelegte Begründungen vorliegen, beispielsweise Verfehlungen durch den Mieter oder Eigenbedarf.
Wichtig: Einzug von Mietern erst nach unterschriebenem Mietvertrag
Achten Sie unbedingt darauf, Ihren Mieter erst in das Wohnobjekt einziehen zu lassen, sobald der Mietvertrag unterschrieben wurde. Denn auch wenn der Mieter zunächst sehr sympathisch erscheint, kann es schnell zu Mietstreitigkeiten kommen. Durch den vorherigen Vertragsabschluss sind häufige Streitfragen bezüglich Kaution, Renovierung oder Nebenkosten genau geregelt und Sie sind auf der sicheren Seite.
Rechte und Pflichten als Vermieter
Welche Rechte habe ich als Vermieter?
Als Vermieter haben Sie das Recht, die Miete im Voraus zu verlangen: Der Mieter muss das Geld bis spätestens am dritten Werktag eines Monats überweisen. Zudem dürfen Sie sich gegen Schäden oder Mietausfälle mit einer Kaution absichern. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es Ihnen ebenso erlaubt, die Miete anzuheben. Darüber hinaus steht es Ihnen zu, die vermietete Immobilie ohne Einwilligung des Mieters zu verkaufen. Ebenfalls können Sie Ihrem Mieter aufgrund von Eigenbedarf oder Zahlungsverzug kündigen. Weiterhin haben Sie als Vermieter das Recht, im Mietvertrag Schönheitsreparaturen in zeitlichen Abständen durch den Mieter aufzuführen, z.B. regelmäßiges Streichen der Wände, sodass Sie diese Aufgabe nicht übernehmen müssen.
Welche Pflichten muss ich als Vermieter erfüllen?
Bei einer Vermietung müssen Sie auch gewissen Pflichten nachkommen. Hierzu zählt u.a. die Instandhaltungspflicht der Wohnung. Lediglich kleine Reparaturen und Schönheitsreparaturen können Sie an den Mieter übergeben. Sollte es zu Baumängeln und Schimmel, welcher nicht durch den Mieter verursacht wurde, kommen Sie als Vermieter für deren Beseitigung auf. Und falls es nicht im Mietvertrag anders geregelt wurde, ist es auch Ihre Aufgabe als Vermieter, die Gartenpflege zu übernehmen.
Weiterhin haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass in und um Ihre Wohnung herum niemand Schaden nimmt. Im Zuge dieser Verkehrssicherungspflicht kommen Sie z.B. für den Streudienst oder eine ausreichende Beleuchtung auf. Wenn sich Ihr Mieter durch Lärmbelästigung gestört fühlt, haben Sie darüber hinaus auf die Beschwerden zu reagieren. Ist Ihr Mieter selbst die Lärmquelle, müssen Sie ebenfalls einschreiten und für Ruhe sorgen. Es liegt in Ihrer Verantwortung, dass sich die Mieter an die Hausordnung halten.
Da Mieter stets eine Bescheinigung für die Registrierung beim Einwohnermeldeamt benötigen, dass sie tatsächlich in eine Wohnung neu eingezogen sind, müssen Vermieter zudem eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen.
Eine weitere Pflicht besteht darin, dass Ihr Mieter die Wohnung vom 1. Oktober bis zum 30. April auf mindestens 20 Grad beheizen kann. Zudem müssen Ihre Heizkostenzähler aus der Ferne ablesbar sein.
Sie müssen ebenfalls einmal pro Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Und da die Miete, die Sie erhalten, steuerrechtlich zu Ihren Einnahmen zählen, haben Sie ebenfalls Steuern auf Ihre Mieteinnahmen zahlen, falls diese den jährlichen Steuerfreibetrag übersteigen. Sie müssen in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden und ergeben sich in Abhängigkeit Ihrer Einnahmen sowie Ihrer Einkommenssteuerklasse.
Steuern sparen durch Vermietung
Wie zuvor beschrieben, müssen Sie bei einer Vermietung Steuern auf Ihre Mieteinnahmen zahlen. Diese können Sie allerdings senken, indem Sie in der Steuererklärung in der Anlage V sogenannte Werbungskosten geltend machen. Zu den Werbungskosten zählen z.B.:
- Grundsteuer
- Grundbuchgebühren
- Nebenkosten
- Kosten für Instandhaltung und Reparaturen
- Hausmeisterkosten
- Kosten für den Energieausweis
Vor- und Nachteile der Beauftragung eines Maklers
Einen angemessenen Mietpreis festlegen, die Immobilie inserieren, zuverlässige Mieter auswählen oder einen rechtssicheren Mietvertrag aufsetzen: Als Vermieter müssen Sie Aufgaben erfüllen, für die Sie zunächst entsprechende Kenntnisse benötigen, die viel Zeit in Anspruch nehmen und für die Sie einiges an Aufwand betreiben müssen. Wenn Sie kein Risiko bei der Wahl eines geeigneten Mieters eingehen wollen, keine Zeit für die Mietersuche haben, Sie eine Beratung bezüglich des Mietvertragsrechts haben oder mit der Bonitätsprüfung der Kandidaten überfordert sind, empfiehlt es sich, einen geeigneten Immobilienmakler einzuschalten. Einen solchen zu beauftragen hat zwar den Nachteil, dass Sie für die Tätigkeit der Fachkraft nach dem Bestellerprinzip aufkommen müssen, doch überwiegen die Vorteile. Denn ein kompetenter, erfahrener Makler…
- kennt sich bestens im Immobilienmarkt aus und ermittelt Ihnen daher einen angemessenen Mietpreis.
- rückt Ihre Wohnung in das beste Licht, indem er das Objekt werbewirksam mit Hilfe eines professionellen Exposés inklusive ansprechender Fotos präsentiert.
- betreibt effektive Werbung für Ihr Mietobjekt in geeigneten Medien.
- übernimmt die Besichtigungstermine für Sie, damit Sie sich Zeit und Mühe sparen.
- kann durch seine langjährige Berufserfahrung und daraus gewonnene Menschenkenntnis Bewerber bestens einschätzen und Ihnen so bei der Auswahl eines geeigneten Kandidaten helfen.
- unterstützt Sie dabei, vertragsrelevante Informationen über die Interessenten einzuholen, z.B. bezüglich der Bonität.
- erstellt einen rechtssicheren Mietvertrag mit den besten Konditionen für Sie.
- berät Sie umfassend hinsichtlich vertragsrechtlichen Angelegenheiten und Fragen zur Vermietung, beispielsweise zur Mietpreisbremse oder Kaution.
- organisiert eine reibungslose Objektübergabe.
- betreut Sie auch noch nach Abschluss des Mietvertrages.
Fazit
Die Vermietung Ihres freistehenden Wohnobjekts zu vermieten, stellt eine hervorragende Einnahmequelle dar. Damit die Vermietung allerdings erfolgreich abläuft, müssen Sie zunächst einen guten Mietpreis festlegen, geeignete Mieter finden und einen rechtssicheren Mietvertrag aufsetzen. Wohngold Immobilien steht Ihnen bei jeglichen Fragen zum Thema Vermietung zur Seite. Als akademisches Immobilienbüro verfügen wir sowohl über fundiertes Wissen als auch langjährige Praxiserfahrung, um Ihr Immobilienobjekt schnell, unkompliziert und verlässlich zu vermieten. Von der Ermittlung des Mietpreises über die Erstellung eines hochwertigen Exposés, der Auswahl passender Mieter und Mietvertragserstellung bis hin zur Wohnungsübergabe: Wir sind Ihr Immobilienmakler für Vermietung.
Autor: Simon Kuhlmann
Aufgrund seiner Begeisterung für die Immobilienwirtschaft studierte Simon Kuhlmann zunächst „General Management“ an der Cologne Business School und vertiefte sein Wissen mit dem Masterstudium in „Real Estate Management“ an der EBZ Business School. Darauf aufbauend gründete er sein eigenes akademisches Immobilienbüro. Durch vielfältige Berufserfahrung in Immobiliensparten internationaler Unternehmen entwickelte er sich zum Spezialisten für strategische Planung sowie deren Umsetzung und ist der geeignete Ansprechpartner für fundierte Analysen, Bewertungsgutachten, Kapitalanlagen und Gewerbeimmobilien. Nebenher doziert Simon Kuhlmann an der Hochschule Fresenius in Köln.
